《 人民日报 》（ 2012年07月25日 19 版）

事 件
　　广东：出租屋房东不必连带担责
　　据媒体报道，近日广东省人大常委会通过了《广东省租赁房屋治安管理规定（修订草案）》。根据新规定，出租屋业主不必再担心出租屋内发生刑案会承担连带责任。
　　今年3月29日，修订草案第一次提交广东省人大常委会审议，即引发争议。草案规定了林林总总的罚款项目，规定出租人在租赁房屋治安管理活动中的连带责任，出租屋发生刑案或重大治安案件的，责令暂停出租六个月，并处一千元以上三千元以下罚款……此草案一经提交，就引起人大代表及社会各界的广泛质疑。
　　而近日提交第二次审议的修订草案，与第一次审议的草案相比，取消了出租人在租赁房屋治安管理活动中的连带责任，并删除了大量的处罚规定，对行政管理相对人的处罚由原来的5条规定修改为1条，罚款数额也一并大幅度减少。
　　
　　评 析
　　出租房屋须承担　　连带责任于法无据
　　李旺荣
　　房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。目前，关于房屋租赁的法律依据主要是合同法和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
　　从法律和司法解释看，就出租人而言，纯粹考虑租赁这一民事法律行为，其在向承租人出租房屋时只需承担房屋权利瑕疵责任和房屋质量瑕疵责任。房屋权利瑕疵责任是指出租人对所出租的房屋享有权利，即房屋所有权或者房屋使用权，针对转租行为的，还应当享有转租的权利，这样才能保证出租人权利上无瑕疵，租赁合同也不会归于无效，司法解释第八条即是租赁房屋权属问题的规定。而房屋质量瑕疵责任，即出租人在出租房屋时，应当保证房屋的结构、基本设施等的质量符合安全规定，适合租赁房屋的用途，否则租赁合同亦归于无效，合同法及其司法解释均对此作了相应的规定。当然，房屋的质量瑕疵责任还包含着出租人的维修义务，出租人必须保证在租赁期间租赁房屋依约可以正常使用，否则须及时维修，合同法规定了该项义务。以上是出租人出租房屋时须履行的法定义务和责任的一般法律规定。
　　出租人在租赁房屋治安管理活动中承担连带责任无任何法律依据，在现实中也是难以操作的。
　　首先，法律的精神即是权利与义务相对应。出租人出租房屋，因为其对该房屋享有权利，向承租人转让房屋使用权，故而向承租人收取租金。若出租屋内发生刑事案件或者重大治安案件，出租人需要承担连带责任，那么就应该相应地赋予出租人相应的管理权利，而这种权利现在统一被授予了城市管理部门和公安机关，出租人无法获得相应的行政管理权或者说执法权，也就无法管理出租屋内的承租人和其他人员以及相应的行为，否则将造成权利义务的严重失衡。
　　其次，行政行为与民事行为的主体不同，责任承担亦不同。出租人向承租人出租房屋，是平等民事主体之间的民事法律行为，出租人只要根据相关的民事法律法规，按照程序完成出租行为即可，至于管理承租人依法应属于相关城市管理部门和公安机关的行政管理职责范畴，相关部门不能因为自身疏于管理或者无法落实责任而让出租人承担连带责任，本质上将应当由政府相关部门监管的职责部分转嫁到出租人的身上，对其停业、罚款的处罚，变相转移了相关部门应当承担的行政责任。出租屋内发生刑事案件或者重大治安案件，只能也必须由行为人来承担相应的责任。
　　最后，现代法治理念理应摒弃“连坐”制度。出租人对出租屋内发生的刑事案件或者重大治安案件承担连带责任，相当于古代法律中的“连坐”制度，出租人即是出租方，也是担保方（保人），需要对承租人甚至是其他第三人的行为承担连带保证责任，这与现代法治理念相悖，是法治的倒退，也是与出租行为这一法律关系的性质所要求的权利义务内容不符。这一举措，不仅不能帮助相关部门有效地管理相关的租赁行为，不利于改善外来人口的管理，进而导致整体治安环境的恶化，相反会扩大社会矛盾，甚至可能激发更多的不必要的民事冲突，不利于社会的和谐稳定。
　　综上，广东省人大常委会经二次审议通过的修订草案，取消了出租人在租赁房屋治安管理活动中的连带责任，这是非常明智和正确的。我国的社会主义市场经济正在逐步走向成熟，随着社会的进步和法制的健全，地方性法规的制定和颁布都应以现行法律为准绳。只有科学立法，才能更好地被人们尊重和遵守。
　　（作者单位：浙江大公律师事务所）　
有地方法院院长在一个法治论坛上建议，把“良知”写入法律总则，引起广泛争议。从不让座会被罚款到“常回家看看”入法，“良知入法论”具有一定普遍性。面对社会问题，究竟是良知失守导致法律不彰，还是有法不遵导致良知失守？良知写入法律，在法律实践中可操作性有多大？在情法冲突时是否会引发司法难题？
　　用法律扶起“跌倒的良心”
　　北京　书　言
　　如果考虑社会现实、关照突出问题，“良知入法”有其合理性。毒奶粉、地沟油等食品安全问题，挟尸要价、小悦悦事件等道德滑坡现象，无不拷问着社会的道德底线和企业公民的良知。从这个角度看，“良知入法”是想通过加强道德领域立法来解决社会问题。
　　也应看到，“少数人靠觉悟，多数人靠政策”，将各种社会问题归结为良知不守，则有逻辑倒置和认知错位之嫌。很多问题，是缺“法”导致缺“德”，而不是相反。如果监管和惩罚机制能够得到严格执行，食品生产者的“投毒冲动”就能得到有效抑制；如果制度健全，使好人流血之后不再流泪，藏于人心的本然良知就能够转化为见义勇为的实际行动。
　　因此，“良知入法”的积极意义在于，运用法律惩罚作恶行为从而托举起“跌倒的良心”。法律也许很难保证“好人定有好报”， 但却必须确保“恶人必有恶报”，让恶行得到惩罚，使底线得到坚守，良知善行就能够自然生长。客观而言，我国目前缺少的不是法律条文，而是有法必依、违法必究、执法必严的执行力。“有法而不循法，法虽善与无法等”，因此，与其呼吁“良知入法”，不如切实执行好已有的法律。